Acidentes em Condomínios, e agora ?

A responsabilidade do síndico, do condomínio e dos moradores, em casos de acidentes, é pauta muito discutida atualmente. Afinal, é comum que vários acidentes, de maior ou menor gravidade, ocorram em locais com alta concentração de pessoas, o que acaba gerando dúvidas sobre o que se deve fazer nesses casos, prevenções e responsáveis.

Tudo vai depender das circunstancias de manutenção, local e causas diretas e indiretas do acontecido, assim como se o condomínio possui seguro.

Nosso Código Civil traz as responsabilidades do síndico perante o condomínio, e está entre elas zelar pela segurança, manutenção e salubridade deste. Por ser figura tão importante diante de suas obrigações, é comum o excesso de preocupação, principalmente quando falamos em acidentes. Muitas vezes, não basta que se verifique o dever de cuidado, ainda assim o síndico responderá. Mas todo evento ocorrido no condomínio será de responsabilidade dele? Não, seria extremamente radical e até mesmo ilegal que falássemos em dever total sem apurar os detalhes.

Em grande parte dos casos, é possível que o seguro do condomínio cubra os prejuízos, da mesma maneira também poderão ser acionadas as empresas encarregadas da manutenção de espaços e equipamentos. Mas para isso, necessário é que o condomínio esteja em dia com sua parte do contrato, conforme a apólice exigir em termos de conservação e cuidados. Nos demais casos, a depender das circunstâncias e na ausência de seguro, o síndico poderá ser responsabilizado, tal qual o condomínio, tanto por ações quanto por omissões.

Vamos trabalhar com alguns dos exemplos mais comuns de acidentes:

• Infiltrações e vazamentos entre apartamentos:

É muito comum que nesse caso seja envolvida mais de uma unidade autônoma, causando maior transtorno. Primeiramente, é fundamental que se verifique se o problema se deu na rede de encanamento horizontal ou vertical (coluna principal). A horizontal liga coluna e unidade, é de uso particular e, portanto, a responsabilidade por reparos e danos será da unidade autônoma. Já a vertical conduz água e esgoto entre a rua e todos os andares, é de uso geral e será de responsabilidade do condomínio (representado pela pessoa do síndico).

Se a infiltração se der em terraço de uso e propriedade comum, serão de responsabilidade do condomínio. Do mesmo modo se ocorrerem na fachada.

• Portão de garagem que danifica o carro:

No caso de portão de garagem que fecha em cima do carro causando danos, deve ser verificado o que causou o fechamento e se ele está com a manutenção em dia.

Se o motorista se aproveitar da passagem de um carro à frente, vindo a causar prejuízos, será de responsabilidade dele arcar com os custos do portão além dos reparos de seu próprio veículo.

Portão que com a manutenção em dia se fecha em cima do carro, acarretará responsabilidade ao condomínio que deverá pagar pelos danos além de eventuais gastos com transporte no tempo de conserto. Entretanto, caso o condomínio possua contrato de seguro, poderá aciona-lo para que custeie o conserto do carro e do portão. O mesmo ocorrerá no caso em que o porteiro, sem querer, acione o fechamento, atingindo o carro.

Na hipótese de portão sem manutenção em dia, a responsabilidade será total do condomínio, para quem o condômino deverá pedir o ressarcimento.

• Carro danificado na garagem:

Os tribunais tem entendido que o condomínio será responsabilizado por esses danos caso tenha funcionário responsável pela vigilância da garagem.

O principal para que se possa pedir o ressarcimento é a prova de que o dano ocorreu no local, como vídeos de câmeras de monitoramento por exemplo.

• Acidentes em áreas comuns, como piscina, playground e academia de ginástica:

O artigo 1348, V, do Código Civil, positivou que cabe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”. Portanto, em caso de acidentes causados por negligência ou falta de cuidado, a responsabilidade será do condomínio.

É imprescindível que as áreas como piscinas, playgrounds e academias estejam bem cuidadas, vistoriadas e limpas. Que sejam usados produtos específicos, como para a esterilização de areia. Deve ocorrer inspeção de equipamentos e brinquedos, sempre de forma preventiva, para constatar parafusos soltos, encaixes, apertos e se estão afixados de forma correta. A ABNT (Associação Brasileiras de Normas Técnicas) traz definições sobre livro de inspeções, espaçamento entre brinquedos e diversas outras normas.

Deve ser observada também a durabilidade dos brinquedos e equipamentos de acordo com seu material e função. Igualmente, o piso ideal para o local.

Vale a pena ainda que sejam definidas e afixadas regras de uso em todos esses locais, como uso mediante presença dos pais ou responsáveis, horário de funcionamento, restringir a utilização de equipamentos ou brinquedos portando alimentos, limitação de idade, entre outros.

Se tudo estiver correto por parte do condomínio, os pais serão responsáveis pelos acidentes com seus filhos. Caso contrário, o condomínio será responsabilizado.

Em relação à piscina, a presença de salva-vidas será obrigatória a depender da legislação municipal e estadual, algumas exigem a presença somente em piscinas públicas (não é o caso das piscinas de condomínios).

• Acidente no elevador:

Nesse caso, o socorro deve ser imediatamente acionado.

No que tange à responsabilidade, se o elevador estiver com a manutenção em dia, o seguro deverá cobrir todos os prejuízos. Diante da inexistência de seguro, o condomínio poderá pedir o ressarcimento diretamente para a empresa responsável pela manutenção dos elevadores.

Em caso de negligência na manutenção, o síndico também será responsabilizado.

• Acidente com gás:

A instalação de gás é considerada coisa comum, por percorrer áreas comuns e pelo risco que gera. Desse modo, o condomínio tem o dever de cuidar de sua instalação, manutenção e de seus gastos.

A responsabilidade por danos decorridos de acidentes dependerá do local onde se verificou o vazamento. Se for em área comum e a manutenção estiver em dia, o seguro cobrirá todos os danos, na ausência de seguro, a responsabilidade será do condomínio. Em caso de negligencia na manutenção, a responsabilidade será do síndico. Porém, em caso de morador que esquece o gás do fogão aberto, por exemplo, ocasionando uma explosão que afete também outra unidade, a responsabilidade será do próprio morador.

• Acidente com funcionário do condomínio:

Seguirá a legislação trabalhista. O principal é que se acione o socorro imediatamente e faça o CAT (cadastro de acidentes trabalhistas).

Diante disso se verifica a importância de estar em dia com a documentação dos funcionários e também da assessoria de um advogado.

• Acidente com funcionário de prestadora de serviços:

A empresa prestadora de serviços deve ser imediatamente comunicada e o processo deve ser acompanhado pelo síndico ou pelo corpo jurídico responsável pelo condomínio, para garantir que a empresa esteja arcando com todos os direitos trabalhistas do funcionário, visto que existe a possiblidade de responsabilidade solidária do condomínio nos casos em que a empresa seja negligente.

É válido que, antes de contratar uma empresa, o condomínio verifique se a referida possui seguro contra acidentes. Dessa forma, irá se resguardar.

• Assalto no condomínio:

Será de responsabilidade do condomínio se constar na convenção cláusula de obrigação do local em fazer firme vigilância. Tal como no caso de imprudência, negligência e imperícia por parte dos funcionários.

• Queda de árvore causando dano a algo ou alguém:

Se a árvore estava saudável e em boas condições e a queda acontecer devido a evento fortuito (como uma tempestade), o condomínio não poderá ser responsabilizado.

Se a árvore estava em risco de queda, o condomínio deveria ter aberto uma solicitação na prefeitura para que ela fosse podada conforme a necessidade. Caso não tiver sido feita a solicitação, a responsabilidade será do síndico. Se a solicitação ocorreu e não foi atendida, o condomínio deverá ajuizar ação em face da prefeitura, ou o próprio prejudicado poderá fazê-lo diretamente em face dela.

• Cachorro que morde vizinho:

Será de inteira responsabilidade do dono do animal. O condomínio também será responsabilizado em caso de negligência em se fazer cumprir as regras de circulação de animais somente com guias nas áreas comuns.

• Raio que cai no condomínio:

Você sabia que o Brasil é o país com maior incidência de raios no mundo? Por isso a proteção contra eles é muito importante e nem sempre recebe a devida atenção.

A ausência de equipamento de proteção como o para-raios, ou a negligência na manutenção dele, pode acarretar prejuízos irreparáveis ao condomínio, tal como danos à edificação e o risco de morte de seus moradores.

Se o condomínio estiver com seu para-raios com a medição ômica anual em dia, o seguro poderá cobrir os gastos com o equipamento queimado e também com a pessoa que se acidentou.

Já em caso de negligência, o síndico será responsabilizado.

Esses são apenas alguns dos acidentes aos quais os condomínios estão expostos.

O síndico deve estar sempre atento e em dia com as manutenções e os cuidados do condomínio, assim como alerta para as contratações feitas. Para tanto, é indispensável o acompanhamento de um corpo jurídico especializado, que poderá verificar, de forma minuciosa, toda legislação envolvida em cada caso, assim como cada contrato que o condomínio precise assinar. Também poderá fazer o acompanhamento de eventuais ações jurídicas e dispor de cláusulas preventivas a serem acrescentadas à convenção, para eventual aprovação da assembleia.

Um condomínio bem assessorado é sinônimo de segurança e qualidade de vida.