Responsabilidade do condomínio por coisas caídas
Atualmente, é visível o aumento do número de condomínios. À medida que as cidades crescem, a procura por esse tipo de moradia vem se expandindo, por questões de segurança dentre outras motivações, e, por isso, é também crescente o número de conflitos, de fatos em comum e de dúvidas sobre a responsabilidade advinda deles. Em decorrência disso, as ações judiciais envolvendo condomínios também têm ampliado, sendo a de responsabilidade civil pelas coisas caídas ou arremessadas de prédios uma das mais comuns de encontrarmos hoje.
Quem deve se responsabilizar pelos danos causados? Qual a participação do síndico e do condomínio? Estas são algumas das perguntas mais frequentes e que vamos esclarecer.
O artigo 938 do Código Civil nos apresenta que “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. De acordo com esse artigo, fica claro que a responsabilidade será do morador da unidade da qual caiu ou foi arremessado indevidamente o objeto. É importante nos atentarmos ao fato de que a responsabilidade nem sempre será do proprietário do apartamento, pois o habitante pode ser um locador, por exemplo.
A responsabilidade civil à qual fazemos referencia é a dita responsabilidade objetiva, aquela na qual não se faz necessário provar o dolo ou a culpa na conduta, basta que haja nexo entre o fato ocorrido e o dano causado. Portanto, se a coisa caída ou arremessada causou prejuízo, é suficiente para que haja a responsabilidade pelo dano. O responsável, mesmo que consiga provar a ausência de culpa, não será exonerado do dever de indenizar. Só será liberado de tal obrigação aquele que comprovar: a inexistência do liame de causalidade entre a queda e a perda; que o lançamento foi feito em local apropriado; culpa exclusiva da vítima ou ainda a ausência do prejuízo.
Ao síndico, neste momento, como representante do condomínio, caberá fazer todo o esforço possível para a identificação da unidade ou do responsável pela coisa. Devem-se analisar as câmeras, ouvir testemunhas e também o relato da vítima. Sendo identificado, poderão, sim, serem aplicadas ao habitante, diretamente pelo sindico, multas condominiais e sanções administrativas que constem na convenção. Porém, apesar do aumento considerável do uso de equipamentos de monitoramento, a identificação é difícil e muitas vezes não é exitosa, e é aí que entra a responsabilidade do condomínio.
Diante da ausência de identificação da unidade autônoma responsável, a reparação dos danos causados à vítima passará a ser uma responsabilidade do condomínio, quer patrimonial ou extrapatrimonial. Ou seja, todos os condôminos responderão solidariamente pelo prejuízo.
Cabe salientar que tal responsabilidade, como nos ensina a maioria da doutrina e jurisprudência, também será objetiva.
Com efeito, é admissível ainda que a vítima ajuíze a ação tendo como parte diretamente o condomínio. E quer seja o condomínio parte direta, quer seja responsável solidariamente, poderá e deverá ser ressarcido pela reparação dos danos através de uma ação de regresso em face do responsável, caso ele seja identificado posteriormente. Além disso, o seguro do condomínio poderá ser acionado, tanto no caso de reparação a terceiros através de ação judicial, quanto no caso de solução administrativa quando o dano for interno.
Apesar de ser tema polêmico, há também a possibilidade de alguns condôminos serem dispensados da obrigação, quando restar comprovado que era impossível a coisa ter caído ou sido arremessada de seu apartamento, como é o exemplo das unidades autônomas que não tem portas e nem janelas voltadas para a rua. À vista disso, temos a Teoria da Exclusão, aplicada recentemente pelos tribunais, cujo entendimento mais atual é mesmo de que se exclua a responsabilidade dos apartamentos dos quais o objeto não poderia ter caído.
É essencial que condôminos, síndicos e corpo jurídico responsável, trabalhem em conjunto e sintonia, para melhor conscientização, esclarecimento e resolução de contendas.
Em caso de maiores dúvidas sobre responsabilidades, busque orientação de um advogado especialista.
